Expertos del FMI y el BCE han alertado en los últimos meses de la formación de nuevas burbujas inmobiliarias en países tan dispares como Reino Unido, Canadá, Dubai, China, Brasil, Israel, Turquía, Singapur, Australia, Nueva Zelanda y, de nuevo, Irlanda.
Entre los factores causantes de esta situación se encuentran el incremento del precio de la vivienda en comparación con su media histórica, por encima del nivel salarial de los ciudadanos, el exceso de stock y las políticas monetarias de tipos de interés bajos que, con la llegada de la crisis, se ha extendido a nivel mundial.
“Los precios de la vivienda están subiendo poco a poco. ¿Pero es esto un motivo de alegría o estamos viendo la misma película de nuevo?”, advertía Min Zhu, subdirector gerente del Fondo Monetario Internacional (FMI), en un discurso pronunciado a mediados de junio en el Bundesbank. Y es que la subida del precio de la vivienda, desde niveles ya altos, podría desestabilizar la economía mundial hasta sumergirla en un nuevo ciclo de recesión.
Reino Unido: el caso de Londres
Las probabilidades de que la burbuja se reproduzca en Londres son, actualmente, de un 77%. De hecho, la Oficina Nacional de Estadísticas británica estima que los precios de la vivienda en la capital han subido un 23% respecto a 2007, con un coste medio de 458.000 libras (550.000 euros). Solo entre enero de 2013 y enero de 2014, el valor de la propiedad subió un 13,2% y, en un momento de sueldos estancados y un menor poder adquisitivo de la población, la compra de una vivienda está un 27% por encima en relación a los salarios.
Uno de los motivos es que el país tiene un ritmo muy lento de construcción frente al crecimiento acelerado de la compraventa, por lo que la oferta no pueda asumir la demanda. Una demanda cada vez más fuerte por las facilidades que ofrece el país a los extranjeros para establecerse de forma temporal, por la decisión de las grandes empresas de instalarse en Londres, arrastrando con ellas una gran masa de trabajadores demandantes de vivienda.
Por otra parte, el número de ofertas y ventas aumentan a la par, por lo que, pese a que el incremento de los precios dificulta el acceso a nuevos compradores, los propietarios, animados por la subida, quieran vender sus inmuebles. Por no hablar de que la rentabilidad que ofrece hoy el alquiler de una propiedad es muy superior a la de un bono del estado, generando el aumento de dinero especulativo.
Una solución a esta incipiente burbuja pasa, según los expertos, por acelerar el proceso de venta de suelos públicos y por la creación de programas públicos de construcción.
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Dubai: proyectos megalómanos
El país se encuentra al borde de una burbuja inmobiliaria, como ya sucedió en 2008, cuando terminó hundiendo a toda la economía mundial debido a los macroproyectos inmobiliarios que incluían islas artificiales o una pista de tenis en medio del desierto.
El mercado financiero de Dubai se tambalea fruto de su nueva burbuja inmobiliaria. A los despidos de la mayor constructora de los Emiratos Árabes Unidos, Arabtec Holding, se le suma el desplome del índice principal de la bolsa, que en sólo unas semanas cayó más de un 25%, y la inestabilidad que se vive en los países árabes como Irak, Siria o Palestina, que provocan el aumento de los precios en este país.
Para enfriar el mercado, el gobierno ha tomado una serie de medidas, entre otras, el pago de una tasa del 60% para la compra de segundas residencias y propiedades de inversión. Sin embargo, para muchos, la vivienda sigue siendo una inversión segura y son estas transacciones continuas e indiscriminadas lo que llevará al estallido de la burbuja.
Canadá: la política de los tipos de interés bajos
El precio de la vivienda en el país, especialmente en Toronto, ha experimentado un espectacular aumento en los últimos años, y en la actualidad se sitúa a niveles superiores a los que había en Estados Unidos en el momento del estallido de la crisis financiera. Así, en junio, el precio medio de la vivienda en Canadá subió un 6,9% hasta alcanzar los 413,215 dólares canadienses.
El crecimiento económico de los últimos años, junto con las tasas de interés en mínimos históricos ha hecho que la oferta y demanda de vivienda haya crecido de manera exponencial. De hecho, el FMI ha advertido del peligro que supone que la vivienda esté sobrevalorada en precios superiores al 33% de la media histórica y agencias como Morningstar afirman que el precio de la vivienda no se ajusta a la realidad económica del país.
Pese a todo eso, el Banco de Canadá mantiene desde hace ya cuatro años los tipos de interés en el 1%, una de las cifras más bajas en la historia del país, lo que motiva
Foto: Bussiness Insider
China: la locura de la sobre construcción
Hace 15 años, con la aparición de la clase media, el Gobierno permitió que millones de ciudadanos chinos pudiesen disponer de una vivienda en propiedad. Fue entonces cuando comenzó la locura de la sobre construcción.
Hasta cuando llegó la crisis y la economía empezó a caer, el Gobierno optó por políticas menos restrictivas y por volver a dar crédito, para inflar de nuevo la burbuja y evitar su pinchazo. También porque, ya sea dicho, todos los terrenos son técnicamente propiedad del estado y la venta de estos supone una inmensa fuente de ingresos para los gobiernos locales (el 60% en 2013, según J.P. Morgan).
Se ha construido tanto en estos años, que sólo en 2011 y 2012 China produjo más cemento que EE.UU. en todo el siglo XX. El exceso es tal que se estima que con el stock actual hay para satisfacer más de cuatro años de demanda (en algunas provincias, para más de siete años). Pese a esto, se siguen construyendo más de 15 millones de viviendas nuevas al año. Es, lo que muchos expertos aseguran, la mayor burbuja inmobiliaria de la historia.
Todos estos millones de viviendas construidas y compradas han hecho que los precios subieran tanto (desde 2008 se han quintuplicado) que muchos no pudieron acceder a la compra de un inmueble, quedándose muchas de estas viviendas vacías y generando, al menos a medio plazo, el efecto “ciudad fantasma”.
Esto ha supuesto un aumento de la deuda y de representar casi el 140% del PIB en 2008 se pasó a más del 250% en junio de este año. Además, el crecimiento económico chino se ha debilitado hasta niveles similares a los de la crisis de finales de los 90.
Ahora, las cifras oficiales aseguran una caída tanto de los precios, como de las ventas y la construcción en los primeros meses del año, y se prevé que esta tendencia se mantenga. Pero son muchos los que afirman que una fuerte caída de los precios podría provocar una crisis económica catastrófica para el país.
Brasil: el crecimiento de la clase media
La mejora de la economía, una clase media cada vez más importante, el más fácil acceso al crédito y la falta de oferta habitacional (de entre 5 y 7 millones) han hecho, junto con la revalorización del mercado que han supuesto eventos como el pasado Mundial de Fútbol y los futuros Juegos Olímpicos, que el precio de la vivienda se haya multiplicado por cuatro en algunas zonas del país.
Como está sucediendo en otros países emergentes, la mejora de la situación económica de parte de los ciudadanos (los brasileños que superan en 10 veces el salario mínimo se han multiplicado por 2 en un año) ha hecho que estos vean en los bienes inmuebles una inversión segura., hasta los 18 millones.
Según datos del Banco Central brasileño, el índice FIPE-ZAP, referencia del mercado inmobiliario en el país, en Río de Janeiro el precio de los inmuebles a la venta ha subido un 246,2 % entre 2008 y 2014, y el de los alquileres un 138,1%. De hecho, en 2014 el precio de la vivienda en Sao Paulo ha subido un 7,9% respecto al año anterior, según datos del Sindicato de Vivienda (Secovi-Rio).
Sin embargo, aunque la alarma de la burbuja está presente, en caso de pinchazo la situación no sería tan catastrófica como la vivida en España. El mercado hipotecario brasileño está más controlado y una de las principales ventajas de los bancos de allí es que los créditos para vivienda no financian la totalidad del precio de esta, solo un porcentaje menor. Además, aunque el coste de la vida en Brasil ha subido mucho, el precio de la vivienda, excepto en Río de Janeiro, está creciendo por debajo de la inflación.
Puente de Vallecas, Madrid
El Guinardó, Barcelona
Ciudad Universitaria, Madrid
Sants, Barcelona
Carabanchel, Madrid
Horta, Barcelona
